Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику, какие требования можно заявить?
1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано.
В первом случае дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд при следующих обстоятельствах:
- застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
- участником долевого строительства заключен ДДУ или Договор переуступки;
- объектом долевого строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено;
- до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом квартира передана по двустороннему передаточному акту или акту передачи, подписанному в одностороннем порядке застройщиком;
- регистрация права собственности в Росреестре по какой-либо причине невозможна, например, в связи с отсутствием полного комплекта документов, необходимого для подачи заявления о регистрации права собственности.
Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, закреплен порядок погашения требований тех дольщиков, кто успел получить передаточный акт до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.
В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.
п.8 ст. 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве)
Это означает, что дольщик не должен направлять конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр. Он обязан обратиться в арбитражный суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности.
При этом его дело будет квалифицировано как обособленный спор в деле о банкротстве. И условием успешного исхода дела является соблюдение всех процессуальных нюансов при подаче заявления и в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 201.8 Закона о банкротстве (в отличие от судов общей юрисдикции).
они не признаются арбитражными судами текущими расходами и попадают в порядке очередности в почти безнадежную четвертую очередь.
Поэтому святая обязанность дольщика — как можно скорее, не дожидаясь банкротства застройщика, обратиться в суд общей юрисдикции за признанием права собственности при наличии обстоятельств, не позволяющих зарегистрировать право собственности в Росреестре на законных основаниях. В том числе и потому, что шансы возместить судебные расходы гораздо выше.
Если Вы пропустили возможность обращения в суд общей юрисдикции, мы можем помочь решить проблему в арбитражном суде.
В ином порядке погашаются требования тех дольщиков, кто не успел подписать передаточный акт (или подписал, но по вине застройщика не получил на руки свои 2 экземпляра).
Если акт не подписан, возможны также 2 варианта действий.
к содержанию ↑Что такое банкротство застройщика
Банкротство юридического лица обозначает официальное признание арбитражным судом факта невозможности исполнения компанией своих обязательств. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается в арбитражном суде. Суд располагается по адресу официальной регистрации компании.
Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.
Для того чтобы положения 7 параграфа начали применяться при банкротстве, арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не рядового юрлица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком.
Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.
Для положений о банкротстве застройщика характерен особый состав участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Данные термины имеют в 127-ФЗ несколько отличное значение от закона «О долевом строительстве …» от 2004 года №214-ФЗ.
Перед тем как определиться с порядком действий при банкротстве застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться с разницей в терминологии. По 127-ФЗ под застройщиком понимается юрлицо независимо от его формы собственности, а также ИП (по 214-ФЗ это должно быть хозяйственное общество или НКО).
В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как по 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на застраиваемый участок.
Что делать дольщику
127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим признакам:
- Оно имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
- Основанием возникновения требования является возмездный гражданско-правовой договор.
В качестве участника долевого строительства выступает гражданин (физлицо) либо фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а именно договор долевого строительства.
- Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
- Средства внесены дольщиком на счет эскроу.
Если застройщик был признан банкротом, то нужно предъявить требования, которые вытекают из договора долевого строительства для попадания в реестр.
к содержанию ↑Какие требования можно заявить
В законе 127-ФЗ было вынесено определение относительно того, что ожидает дольщиков при объявлении застройщика банкротом. Они вправе:
- Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота к другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Данный вариант подходит для владельцев счетов эскроу.
Тем кредиторам, которые решили заявить свои требования о возврате денежных средств, стоит понимать, что:
- у банкрота редко хватает всей суммы для оплаты по долгам;
- остаток денежных средств на счетах компании постоянно уменьшается за счет оплаты по текущим счетам – например, по оплате судебных расходов и вознаграждения управляющего;
- выплаты дольщикам происходят только в рамках третьей очереди;
- недвижимость, которая была оформлена в собственность некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).
Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.
к содержанию ↑Порядок действий для включения в реестр требований кредиторов
При предъявлении требований к застройщику применяется следующий алгоритм действий:
- Руководитель или собственник застройщика передает управляющему перечень дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
- Конкурсный управляющий обязан оповестить дольщиков о введении в отношении должника процесса банкротства в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
- Дольщики передают свои требования в установленные сроки.
- Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает по ним решения о включении в реестр, частичном удовлетворении или об отказе включить в реестр.
При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:
- О необходимости передачи жилого помещения (квартиры или комнаты), которые указаны в договоре жилого строительства. Такие требования можно заявить при наличии подписанного договора о передаче недвижимости, а также в случае, если объект не был введен в эксплуатацию. При этом в реестр вносятся данные о выплаченной за квартиру сумме и остатке долга.
- О возврате уплаченных денег и возмещении реально причиненного ущерба. При предъявлении данного требования по п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ дольщик может отказаться от него в одностороннем порядке.
Обязательной для применения формы требования дольщика 127-ФЗ не содержит, но предполагается, что оно должно иметь письменную форму. Нередко управляющий прилагает форму бланка для предъявления требований дольщиком к отправленному уведомлению.
Заявление дольщика на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:
- ФИО конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
- Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
- Сведения о дольщике: его ФИО, адрес регистрации и контакты для связи.
- Наименование документа: требование о включении в реестр или заявление.
- Сведения о договоре долевого участия, произведенных по нему выплатах и принятых судебных решениях.
- Заявление об отказе от договора при предъявлении денежных требований.
- Указание на требования дольщика: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
- Приложения.
Помимо требований о погашении основной задолженности, дольщик может предъявить требования об оплате:
- Штрафных санкций.
- Неустоек.
- Компенсации морального вреда (по определению ВС это не рассматривается как злоупотребление правом).
При обосновании указанных требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. Данные требования можно предать, только если лицо приобретало жилые помещения для личных целей.
Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании штрафных санкций и неустоек – в арбитражный суд.
к содержанию ↑Сроки подачи заявления о включении в реестр
Требование передается дольщиком в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков требование не подлежит рассмотрению, но сроки допускается восстановить при наличии уважительной причины. Дольщик вправе заявить о своих требованиях и до получения уведомления от управляющего.
При возникновении подобных спорных моментов по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только один порядок разрешения — через подачу заявления в арбитражный суд. После того как суд рассмотрит требование, он может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основе судебного акта.
На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ управляющий обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После ознакомления с ним участники могут заявить свои возражения в 15-дневные сроки (например, при обнаружении поддельных сведений).
к содержанию ↑Преимущества требований перед другими кредиторами
Требования кредиторов в рамках дел о банкротстве выплачиваются строго в определенной очередности.
Очередность погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующая:
- Граждане, перед которыми застройщик обязан компенсировать вред здоровью.
- Сотрудники компании в части требований по зарплате и выходным пособиям.
- Участники долевого строительства (дольщики, которые приобрели квартиры по договору долевого участия).
- Все прочие кредиторы.
На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным. Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!
Кто может инициировать банкротство застройщика?
Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.
Иск о признании застройщика банкротом
Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:
- о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
- об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании
Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.
После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.
Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?
В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.
Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге
Для представительства и надежной защиты прав участников долевого строительства, иных лиц, участвующих в строительных спорах, в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, а также при разрешении дел, связанных с договором участия в долевом строительстве, иными договорами в сфере строительства обращайтесь в нашу компанию.
Кроме того, вы можете ознакомиться с образцами различных документов в сфере участия в долевом строительстве (долевого строительства), а также с образцами документов, связанными с сопровождением процедуры банкротства – застройщика и иных строительных споров. Данные документы (представлены в сокращенной форме) подготовлены строительными адвокатами и юристами в сфере строительства нашей компании, успешно апробированы судебной практикой по делам, связанными с договором участия в долевом строительстве, сопровождением процедуры банкротства компании-застройщика, взысканием денежных средств с застройщика, иными строительными спорами.
Ниже представлена статья, направленная на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства), иных лиц, участвующих в делах по строительным спорам.
В целях минимизации рисков участников долевого строительства и повышения гарантий дольщиков Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» рекомендует ознакомиться с кратким материалом, отражающим базовые аспекты процедуры банкротства компании-застройщика, знание которых необходимо каждому участнику долевого строительства (дольщику). Ситуация, когда компания-застройщик не в состоянии закончить строительство многоквартирного дома (объекта долевого строительства), является распространенной и волнует любого участника долевого строительства.
Вы – участник долевого строительства (дольщик), вы вложили свои деньги в строительство многоквартирного дома для получения в будущем квартиры, расположенной в нем. Спустя некоторое время происходит ужасающее для каждого дольщика событие – в отношении компании-застройщика вводится (будет введена) процедура банкротства.
